Impresa che non termina i lavori: cosa fare e come tutelarsi

Quando un’impresa che non termina i lavori lascia il cantiere incompleto, continua a rinviare la consegna o diventa irreperibile dopo aver ricevuto uno o più acconti, il committente può trovarsi con l’abitazione inutilizzabile e con importanti somme già versate.

Non sempre, però, è opportuno affidare immediatamente l’intervento a un’altra ditta. Prima bisogna documentare lo stato del cantiere, verificare il contratto, contestare formalmente l’inadempimento e mettere l’impresa nelle condizioni di completare quanto concordato.

Se la ditta non finisce i lavori, il committente può valutare, a seconda della situazione, una diffida, la sospensione dei pagamenti, la risoluzione del contratto, la restituzione degli acconti e il risarcimento dei danni dimostrabili.

Cosa significa che l’impresa non termina i lavori

Il problema può presentarsi in modi diversi. L’impresa può:

• interrompere completamente le lavorazioni;
• presentarsi in cantiere soltanto sporadicamente;
• superare ampiamente la data di consegna;
• lasciare opere incomplete o inutilizzabili;
• chiedere altri pagamenti senza giustificare lo stato di avanzamento;
• abbandonare il cantiere dopo aver ricevuto l’acconto;
• non rispondere più a telefonate, email o messaggi;
• sostenere di non poter proseguire per mancanza di materiali o personale;
• attribuire il ritardo al committente o ad altre imprese;
• lasciare lavori eseguiti in modo difforme dal preventivo o dal progetto.

Non ogni ritardo consente automaticamente di sciogliere il contratto. Bisogna verificare la durata del ritardo, le cause dell’interruzione, gli accordi intercorsi e l’importanza delle lavorazioni ancora mancanti.

Se il contratto prevedeva una data precisa di ultimazione, occorre controllare anche l’eventuale presenza di penali, proroghe, sospensioni concordate e clausole relative a imprevisti o modifiche richieste durante i lavori.

Cosa fare subito se la ditta non finisce i lavori

Quando il cantiere si ferma, è importante non limitarsi alle telefonate o ai messaggi informali.

Il committente dovrebbe:

• recuperare il contratto e il preventivo sottoscritto;
• controllare la data prevista per la consegna;
• ricostruire tutti i pagamenti effettuati;
• confrontare le somme versate con i lavori realmente eseguiti;
• fotografare dettagliatamente lo stato del cantiere;
• conservare email, messaggi e promesse di ripresa dei lavori;
• chiedere spiegazioni scritte all’impresa;
• verificare con un tecnico le opere eseguite e quelle mancanti;
• evitare ulteriori pagamenti non giustificati;
• contestare formalmente l’interruzione.

In presenza di un’impresa che non termina i lavori, raccogliere immediatamente le prove consente di ricostruire la situazione prima che il cantiere venga modificato o affidato a un altro operatore.

È possibile sospendere i pagamenti all’impresa che non termina i lavori?

Se l’impresa non sta rispettando gli obblighi assunti, il committente può avere motivo di sospendere le rate non ancora dovute. Questa decisione deve però essere proporzionata all’inadempimento e valutata con attenzione.

Non è consigliabile interrompere indistintamente ogni pagamento senza prima verificare:

• quali lavori risultano effettivamente completati;
• quali importi sono già maturati;
• se il contratto prevede pagamenti collegati agli stati di avanzamento;
• se esistono contestazioni su difetti o lavorazioni incomplete;
• se l’impresa ha emesso fatture per opere realmente eseguite.

Pagare in anticipo somme non proporzionate ai lavori eseguiti può rendere più difficile il recupero del denaro. Allo stesso tempo, una sospensione ingiustificata potrebbe consentire all’impresa di contestare l’inadempimento al committente.

Per approfondire:

Lavori fatti male: cosa fare e come contestarli

Impresa che non termina i lavori: perché la diffida deve essere predisposta correttamente

Quando i solleciti informali non producono risultati, può essere necessario contestare formalmente l’inadempimento dell’impresa.

Non è però sufficiente inviare una comunicazione generica chiedendo di “finire i lavori”. Prima bisogna esaminare il contratto, verificare le opere effettivamente eseguite, confrontare i pagamenti con lo stato del cantiere e stabilire quale risultato richiedere all’impresa.

A seconda della situazione, la contestazione può essere finalizzata a:

• ottenere la ripresa e il completamento dei lavori;
• contestare il ritardo o l’abbandono del cantiere;
• sospendere ulteriori pagamenti non giustificati;
• chiedere la restituzione degli acconti eccedenti;
• preparare la risoluzione del contratto;
• richiedere il risarcimento dei danni documentati.

Contenuto, termine concesso e conseguenze indicate nella comunicazione devono essere coerenti con il contratto e con lo stato concreto dei lavori. Una diffida formulata in modo incompleto o contraddittorio può consentire all’impresa di sostenere che il committente abbia impedito la prosecuzione del cantiere oppure risolto il rapporto senza i necessari presupposti.

Quando viene utilizzata una diffida ad adempiere ai sensi dell’articolo 1454 del Codice civile, il termine non può normalmente essere inferiore a quindici giorni, salvo diversa pattuizione o quando risulti congruo un termine minore per la natura del contratto o secondo gli usi.

È possibile consultare il testo vigente del Codice civile sul portale ufficiale Normattiva.

Prima dell’invio è quindi opportuno far valutare contratto, preventivo, pagamenti, fotografie e comunicazioni intercorse, così da predisporre una contestazione adeguata alla posizione concreta.

Si può sciogliere il contratto e chiamare un’altra impresa?

Se l’inadempimento è sufficientemente grave, il committente può valutare la risoluzione del contratto e il successivo affidamento dei lavori a un’altra impresa.

Tuttavia, sostituire immediatamente la ditta può creare problemi nella ricostruzione delle responsabilità. La prima impresa potrebbe sostenere che:

• non le è stato consentito di completare i lavori;
• il contratto non era stato risolto;
• il cantiere è stato modificato da altri;
• i difetti contestati dipendono dalla nuova impresa;
• alcune lavorazioni erano state regolarmente eseguite.

Prima di fare entrare una nuova ditta è quindi opportuno:

• fotografare e filmare il cantiere;
• redigere un elenco dettagliato delle opere mancanti;
• acquisire, quando necessario, una relazione tecnica;
• conservare preventivi e fatture;
• formalizzare la contestazione alla prima impresa;
• chiarire la sorte del contratto precedente.

Se esistono pericoli, infiltrazioni, impianti scoperti o altre situazioni urgenti, può essere necessario intervenire subito per limitare i danni. Anche in questo caso è importante documentare lo stato precedente all’intervento.

Come recuperare gli acconti già pagati

Se il valore dei lavori eseguiti è inferiore alle somme versate, può essere chiesta la restituzione della parte di acconto non giustificata.

Non è però sempre corretto pretendere automaticamente la restituzione integrale di tutto quanto pagato. Occorre confrontare:

• importo complessivo del contratto;
• pagamenti già effettuati;
• valore delle opere completate;
• materiali eventualmente acquistati e rimasti in cantiere;
• costi necessari per completare o rifare i lavori;
• danni ulteriori direttamente collegati all’inadempimento.

Una relazione tecnica o un nuovo preventivo analitico può essere utile per quantificare il costo necessario a terminare il cantiere.

Approfondimenti:

Lavori pagati ma non eseguiti: come tutelarsi

Come recuperare gli acconti versati all’impresa

Quali danni possono essere richiesti ad un’impresa che non termina i lavori

Oltre alla restituzione delle somme non dovute, il committente può chiedere il risarcimento dei danni conseguenti all’inadempimento, purché siano provati e collegati alla condotta dell’impresa.

Possono assumere rilievo, per esempio:

• maggiore costo richiesto dalla nuova impresa;
• spese tecniche necessarie per verificare il cantiere;
• costi per eliminare o rifare opere difettose;
• canoni di locazione sostenuti a causa del ritardo;
• spese per sistemazioni provvisorie;
• danni provocati dall’abbandono del cantiere;
• penali previste dal contratto;
• perdita di agevolazioni quando concretamente imputabile all’impresa.

È quindi indispensabile conservare fatture, ricevute, preventivi e ogni documento utile a dimostrare la perdita economica.

Cantiere fermo e impresa irreperibile

Quando l’impresa non risponde più, è necessario verificare se l’attività esiste ancora, se risulta operativa e se sono presenti procedure concorsuali, cancellazioni o altre situazioni che potrebbero rendere più difficile il recupero.

Il semplice fatto che l’impresa abbia incassato un acconto e successivamente interrotto i lavori non dimostra automaticamente l’esistenza di una truffa.

Perché la vicenda possa assumere rilevanza penale devono emergere elementi ulteriori, come artifici o raggiri utilizzati fin dall’inizio per ottenere il pagamento senza una reale intenzione o possibilità di eseguire le opere. Nelle altre ipotesi la questione può rimanere prevalentemente contrattuale e civile.

Per approfondire:

Cantiere fermo: cosa fare se l’impresa è irreperibile

Quali documenti bisogna conservare

Per valutare la posizione è utile raccogliere:

• contratto, capitolato e preventivo;
• eventuali modifiche concordate;
• progetto e computo metrico;
• fatture e ricevute;
• contabili dei bonifici;
• stati di avanzamento dei lavori;
• fotografie e video del cantiere;
• email, messaggi e comunicazioni con l’impresa;
• relazioni del direttore dei lavori o di altri tecnici;
• preventivi richiesti per completare le opere;
• precedenti contestazioni e risposte ricevute;
• documentazione relativa ai materiali presenti in cantiere.

È utile ordinare i documenti cronologicamente, indicando per ogni pagamento quali opere avrebbero dovuto essere eseguite.

Impresa che non termina i lavori: come può intervenire Consumatori24

Consumatori24 può esaminare la documentazione e valutare la situazione contrattuale prima dell’invio di una contestazione.

L’intervento può comprendere:

• ricostruzione dei lavori commissionati e dei pagamenti;
• verifica delle opere rimaste incomplete;
• contestazione formale dell’inadempimento;
• richiesta di ripresa e completamento dei lavori;
• richiesta di restituzione degli acconti non giustificati;
• contestazione di ulteriori richieste di pagamento;
• valutazione della risoluzione del contratto;
• gestione della corrispondenza con l’impresa.

Quando è necessaria un’attività tecnica o giudiziaria, la posizione deve essere approfondita con i professionisti competenti.

Se l’impresa ha interrotto i lavori, allega il contratto, il preventivo, le prove dei pagamenti, le fotografie del cantiere e le comunicazioni già intercorse.

Domande frequenti

Cosa fare se la ditta non finisce i lavori?

Bisogna documentare lo stato del cantiere, verificare contratto e pagamenti e contestare formalmente l’inadempimento. Prima di incaricare un’altra impresa è opportuno conservare prove precise delle opere incomplete.

Posso smettere di pagare l’impresa?

La sospensione dei pagamenti può essere valutata quando l’impresa è inadempiente, ma deve essere proporzionata. Bisogna verificare quali importi siano effettivamente maturati e quali lavorazioni risultino eseguite.

Posso chiedere indietro l’acconto?

È possibile chiedere la restituzione della parte non giustificata dai lavori eseguiti, soprattutto quando il contratto viene risolto per inadempimento. Occorre però quantificare correttamente le opere già realizzate.

Quanto tempo devo concedere all’impresa?

Il termine deve essere congruo rispetto ai lavori mancanti. Nella diffida ad adempiere prevista dall’articolo 1454 del Codice civile non può normalmente essere inferiore a quindici giorni, salvo eccezioni previste dalla stessa norma.

Posso affidare subito i lavori a un’altra ditta?

Prima è opportuno documentare lo stato del cantiere e formalizzare la contestazione. Un intervento immediato può essere necessario in presenza di pericoli o danni urgenti, ma anche questi devono essere documentati.

L’impresa che sparisce con l’acconto commette sempre una truffa?

No. L’inadempimento contrattuale non costituisce automaticamente truffa. La rilevanza penale richiede elementi ulteriori, come artifici o raggiri finalizzati fin dall’inizio a ottenere il pagamento.

Posso chiedere i maggiori costi della nuova impresa?

Possono essere richiesti quando rappresentano un danno dimostrabile e direttamente collegato all’inadempimento della prima impresa. È importante conservare preventivi, fatture e relazioni tecniche.